Hợp đồng cho thuê nhà ở có phải công chứng?

Lâu nay cơ quan thuế luôn yêu cầu nộp hợp đồng thuê nhà có công chứng nhằm quản lý nghĩa vụ đóng thuế từ việc cho thuê nhà. Thực tế hợp đồng này có cần phải công chứng không?

Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Để giản lược các thủ tục hành chính, ngày 10-12-2010, Chính phủ ra Nghị quyết 52/NQ-CP, trong đó có quy định hợp đồng thuê nhà không cần công chứng. Quy định này còn được khẳng định qua Thông báo  63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ, nhấn mạnh việc tiếp tục bãi bỏ các quy định về công chứng trong một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà. Hai văn bản chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1-7-2015 tới đây cũng có các quy định bãi bỏ thủ tục bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà.

Cụ thể tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”. Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Từ những quy định trích dẫn trên cho thấy pháp luật đã cho phép các bên trong giao dịch thuê nhà ở thỏa thuận về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà. Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều dùng thống nhất một thuật ngữ hợp đồng thuê nhà ở mà không phân định thành hai loại hợp đồng cho thuê nhà dưới 6 tháng và hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên như luật cũ. Do đó, đến ngày 1-7-2015 hợp đồng cho thuê nhà ở dù dưới 6 tháng hay trên 6 tháng không thực hiện công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật. Quy định này không chỉ đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn giảm bớt chi phí cho các bên khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà. Trong trường hợp các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuê nhà ở, thì có thể thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở để yên tâm và đảm bảo hơn quyền lợi của các bên khi có tranh chấp phát sinh.

Việc không công chứng hợp đồng thuê nhà ở không có nghĩa các bên lợi dụng việc này để thỏa thuận trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ thuế. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Kê khai thuế và nộp thuế là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. Nếu bên thuê nhà có hành vi trốn tránh nghĩa vụ thuế sẽ bị áp dụng các chế tài do luật định. Để phù hợp với quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở trong văn bản pháp luật mới và nhằm quản lý thuế chặt chẽ hơn, trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền sẽ có hướng dẫn chi tiết về việc kê khai và nộp thuế đối với các trường hợp cho thuê nhà với quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Xem thêm tại ĐÂY

Chia di sản khi người để lại di sản có di chúc miệng

Anh Hưng trước khi chết có di chúc bằng miệng. Cần thủ tục gì để hợp pháp hóa di chúc này?

Anh Hưng và chị Hoàn là 2 vợ chồng có tài sản chung là 980 triệu, có 3 con chung là Trung (20 tuổi, đi làm và có thu nhập), Ngân (14 tuổi), Oanh (9 tuổi). Đến năm 2006 do cuộc sống gia đình bất hòa, anh chị đã làm đơn ra tòa xin ly hôn nhưng chưa được giải quyết. Ngày 01/10/2006, trong một lần về quê thì 2 vợ chồng anh Hưng bị tai nạn làm anh Hưng chết ngay sau đó. Trước khi chết anh Hưng có di chúc bằng miệng trước sự chứng kiến của nhiều người là để lại toàn bộ tài sản cho 4 người là: Trung, Ngân, Oanh và ông Hải - là bác của Hưng). Chị Hoàn khi tỉnh lại không muốn chia tài sản cho ông Hải. Xin hỏi: 1) Trong trường hợp ông Hải nhận thừa kế thì số tài sản sẽ như thế nào? 2) Trong trường hợp ông Hải không nhận thừa kế thì sẽ như thế nào?

Gửi bởi: Trần Như Quỳnh 

Trả lời có tính chất tham khảo

Ông Hải có được nhận thừa kế hay không phải phụ thuộc vào tính hợp pháp của di chúc do anh Hưng lập.

Di chúc của anh Hưng lập là di chúc miệng theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự: “Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng”. Điều 652 BLDS quy định tính hợp pháp của di chúc miệng như sau: Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, sẽ có hai trường hợp:

- Trường hợp những người làm chứng không ghi chép lại di chúc của anh Hưng, không đi công chứng, chứng thực di chúc đó thì ông Hải sẽ không được nhận thừa kế. Đồng thời, di sản của anh Hưng được chia theo pháp luật do di chúc không hợp pháp (theo điểm b khoản 1 Điều 675 BLDS). Những người thừa kế của anh Hưng thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ anh Hưng (chị Hoàn), bố mẹ đẻ của anh Hưng (nếu còn sống), bố mẹ nuôi của anh Hưng (nếu có và còn sống), con đẻ của anh Hưng (Trung, Ngân, Oanh), con nuôi của anh Hưng (nếu có). Lưu ý là chị Hoàn vẫn được hưởng di sản của anh Hưng vì anh chị đã làm đơn xin ly hôn nhưng chưa được Tòa án giải quyết (theo khoản 2 Điều 680 BLDS).

- Trường hợp di chúc miệng của anh Hưng đã được những người làm chứng ghi chép lại và công chứng hoặc chứng thực thì phần di sản của anh Hưng sẽ được chia theo di chúc cho những người mà anh Hưng đã chỉ định (gồm: Trung, Ngân, Oanh và ông Hải) và cho những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc của anh Hưng theo Điều 669 BLDS (gồm: bố mẹ của anh Hưng nếu còn sống và chị Hoàn - vợ anh Hưng).

Xem chi tiết tại ĐÂY

Thủ tục lập di chúc gồm những giấy tờ gì và chứng ở đâu ?

Anh Trương Văn Năm ở tại xã Tam Hiệp huyện Núi Thành có câu hỏi liên quan đến thủ tục lập di chúc : Cha tôi năm nay 85 tuổi, vừa qua bị tai biến liệt nửa người đi lại rất khó khăn, tuy nhiên vẫn còn rất minh mẫn. Nay cha tôi muốn lập di chúc để lại di sản thừa kế cho các con sau khi qua đời. Vậy, cha tôi có đủ điều kiện để lập di chúc không. Nếu được, thì thủ tục gồm những giấy tờ gì và chứng ở đâu? 

Trả lời: Điều kiện để lập di chúc là người lập di chúc phải có quyền về tài sản và tài sản này không bị tranh chấp hay kê biên để đảm bảo thi hành án (nếu là đất phải còn trong thời hạn sử dụng). Khi lập di chúc phải còn minh mẫn, không bị lừa dối hay đe doạ. Thủ tục gồm: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất; sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy khám sức khoẻ của bệnh viện cấp huyện trở lên để chứng minh vào thời điểm lập di chúc còn minh mẫn, sáng suốt và tránh rắc rối về sau này khi người lập di chúc qua đời. Nếu cha của anh không đọc được hoặc không nghe được bản di chúc hoặc không điểm chỉ được phải nhờ 2 người làm chứng và người này phải ký xác nhận vào bản di chúc trước mặt công chứng viên (Phòng Công chứng/Văn phòng Công chứng) hoặc người có thẩm quyền chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn chứng nhận bản di chúc trước mặt người lập di chúc và người làm chứng  theo quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Đất đai năm 2003.

 
Xem chi tiết tại ĐÂY